Campos compartidos y herencias: La Pampa aprobó una ley para destrabar la división de inmuebles rurales

La Legislatura habilitó un régimen excepcional de cinco años para fraccionar determinados campos por debajo de la Unidad Económica Agraria. La medida alcanza a condominios y sucesiones, exige acuerdo entre los copropietarios y establece límites de superficie y acceso. Comunidad Organizada fue el único bloque que votó en contra.

Un campo que pasa de padres a hijos puede convertirse, con los años, en una propiedad compartida difícil de administrar. Uno de los herederos quiere seguir produciendo, otro prefiere alquilar y otro necesita vender. Cuando la superficie no permite una división bajo las reglas vigentes, esas diferencias pueden dejar decisiones pendientes durante años.

Sobre ese problema avanzó la Legislatura de La Pampa, que este jueves aprobó una ley que establece una excepción temporal al régimen de fraccionamiento de inmuebles rurales previsto por la Ley 468. La iniciativa busca facilitar la regularización de propiedades en condominio y situaciones derivadas de procesos sucesorios.

El régimen tendrá una duración de cinco años desde la promulgación y permitirá, bajo determinadas condiciones, dividir campos en parcelas inferiores a la Unidad Económica Agraria (UEA), el parámetro de superficie que utiliza la legislación para regular las subdivisiones rurales.

La sanción fue resultado de un acuerdo entre el Frejupa, la Unión Cívica Radical y el bloque PRO-MID. El texto reunió cuatro proyectos y obtuvo un respaldo amplio en el recinto, con el rechazo de Comunidad Organizada.

Una respuesta a problemas que atraviesan a las familias rurales

La situación que intenta atender la norma se repite cuando un inmueble queda en manos de varios herederos y no puede dividirse porque las parcelas resultantes serían menores que las superficies permitidas.

En esos casos, los propietarios comparten el campo bajo la figura del condominio. Para sus impulsores, esa convivencia jurídica puede complicar la administración, generar conflictos sobre el destino de la explotación y desalentar inversiones.

Durante el debate, el diputado del Frejupa Federico Ortiz explicó que las diferencias aparecen, por ejemplo, cuando uno de los copropietarios quiere vender y otro pretende alquilar o continuar trabajando la tierra. Si tampoco existe capacidad económica para comprar la parte de quien desea retirarse, las alternativas se reducen.

El legislador sostuvo que esa incertidumbre repercute en las decisiones productivas: aunque se realicen los gastos necesarios para mantener la actividad, resulta más difícil proyectar inversiones de mediano y largo plazo sobre una propiedad cuyo futuro depende de varios titulares.

La finalidad de la reforma, según sus defensores, es ofrecer una vía para ordenar esas situaciones y dar mayor previsibilidad a quienes quieren producir.

Qué propiedades podrán acceder a la excepción

El texto aprobado contempla a los inmuebles rurales que, a la fecha de promulgación, estén inscriptos en condominio. También incluye los casos vinculados con procesos sucesorios iniciados o que se inicien, de los cuales derive una adjudicación en condominio.

Para acogerse al régimen, la presentación administrativa deberá realizarse dentro de los cinco años de vigencia. Cuando corresponda, habrá que acompañar la declaratoria de herederos.

La excepción no significa que cualquier campo podrá subdividirse libremente. Ninguna parcela resultante podrá tener una superficie inferior al 10% de las magnitudes base establecidas en el artículo 2 de la Ley 468. Ese porcentaje se calcula sobre el parámetro legal correspondiente, no sobre la superficie total del inmueble que se pretenda dividir.

Además, la norma establece tres condiciones que podrá exigir la autoridad de aplicación: el consentimiento de todos los copropietarios, el plano de mensura correspondiente y el cumplimiento de la superficie mínima fijada.

El acuerdo entre los titulares será, por lo tanto, una condición central: la herramienta permite encauzar una división consensuada, pero no reemplaza ese consentimiento.

Las parcelas deberán tener acceso a caminos

Otro punto del régimen busca evitar que una subdivisión deje terrenos sin una salida adecuada.

La Dirección General de Catastro deberá considerar el trazado de las rutas nacionales, provinciales y los caminos de la red terciaria. No podrá autorizar fraccionamientos cuyas parcelas carezcan de salida franca a caminos existentes.

La alternativa prevista será la constitución voluntaria de una servidumbre de paso hacia un camino existente, con la conformidad del propietario del terreno por el que se establezca ese acceso.

Durante la discusión, el diputado radical Hipólito Altolaguirre remarcó que también deberán respetarse las demás normas vigentes, entre ellas la legislación de bosques y las disposiciones relacionadas con la autonomía municipal.

Una ley de 1973 frente a nuevas formas de producir

La Ley 468 fue sancionada en 1973 con el propósito de preservar la tierra rural y evitar subdivisiones que afectaran su viabilidad productiva. Los legisladores que acompañaron la excepción reconocieron ese objetivo, aunque plantearon que las condiciones actuales requieren revisar sus parámetros.

La diputada Ana Carolina Giussi, del Frejupa, señaló que cambiaron las herramientas disponibles, los sistemas de producción y las necesidades de las familias rurales. Mencionó, entre otros factores, la maquinaria, los avances genéticos y la intensificación ganadera.

“La superficie por sí sola ya no alcanza para determinar la capacidad productiva de una parcela”, sostuvo.

Desde esa perspectiva, defendió una norma que permita atender los problemas patrimoniales sin abandonar los resguardos sobre el uso de la tierra. La posibilidad de producir en superficies menores fue uno de los argumentos del debate, aunque también hubo planteos sobre la necesidad de estudiar si esas parcelas pueden sostener económicamente una explotación familiar.

Cuatro proyectos y un acuerdo entre bloques

El despacho aprobado unificó el proyecto 305/24 de la UCR, el 308/24 del Frejupa, el 311/24 presentado por Federico Ortiz y el 318/24 del PRO-MID.

Las propuestas tenían diferencias de alcance y duración. La iniciativa original de Altolaguirre, por ejemplo, contemplaba una excepción de dos años. El trabajo en comisiones derivó en un régimen de cinco años, con un piso del 10% y un mecanismo de seguimiento.

Altolaguirre destacó el intercambio con los sectores involucrados y valoró el proceso de construcción del acuerdo. Laura Trapaglia, del PRO-MID, remarcó que el tema llegó a la Legislatura a partir de necesidades concretas transmitidas por productores y familias.

“Dialogamos, discutimos, escuchamos”, expresó la diputada al describir el trabajo entre los bloques y sus equipos de asesores.

En los plenarios participaron representantes del Colegio de Escribanos, el Colegio de Agrimensores, Federación Agraria Argentina, la Asociación Agrícola Ganadera y el Colegio de Ingenieros Agrónomos, entre otras instituciones.

El rechazo de Comunidad Organizada y los reparos del sector

La diputada Sandra Fonseca fundamentó el voto negativo de Comunidad Organizada al considerar desacertado el enfoque de la reforma. Cuestionó que una respuesta temporal pueda resolver un problema de fondo y advirtió sobre el riesgo de mantener situaciones de excepcionalidad de manera permanente.

También hubo observaciones desde el sector agropecuario. La Sociedad Rural acompañó la necesidad de actualizar las unidades económicas, pero objetó el carácter transitorio de la solución.

Juan Cruz Cabral planteó que los problemas de los condominios no desaparecerán dentro de cinco años y reclamó una respuesta de mayor duración. La entidad también pidió parámetros claros y objetivos para evitar decisiones discrecionales.

Esos cuestionamientos dejaron planteada una discusión que continuará: cómo facilitar el ordenamiento de la propiedad sin generar subdivisiones que comprometan la sustentabilidad de las explotaciones.

Un observatorio para evaluar los resultados y preparar otra reforma

La ley incorpora la creación de un Observatorio de la Unidad Económica Agraria, que deberá poner en marcha el Poder Ejecutivo durante la vigencia del régimen.

Su tarea será estudiar los efectos de la excepción, seguir su aplicación y elaborar una propuesta de nuevas magnitudes base para La Pampa. La intención es que la experiencia permita reunir información para una revisión integral de la Ley 468.

Así, los cinco años previstos tendrán un doble propósito: ofrecer una salida a los casos contemplados y dar tiempo para discutir una normativa actualizada.

Para las familias que comparten un campo y llevan años sin poder ordenar su división, la sanción abre una posibilidad concreta. Su aplicación dependerá del cumplimiento de los requisitos y del acuerdo entre los propietarios. Para la Legislatura, en tanto, queda pendiente transformar esta respuesta excepcional en una discusión de fondo sobre la propiedad y la producción rural pampeana.